Цифрова трансформація контролю у сфері оренди житла: правові засади та перспективи діджиталізації

Цей матеріал статтею, яку автор представив на Міжнародній науково-практичній конференції «FUTURE OF SCIENCE, DIGITAL TECHNOLOGIES AND CULTURAL TRANSFORMATIONS» 28-30 вересня 2025 року, м. Краків, Польща. Статтю опубліковано у збірнику зазначеної конференції.

Анотація: У статті аналізуються правові підстави та суспільний резонанс навколо посилення контролю за декларуванням доходів від оренди житла в Україні. Наголошується на тому, що обов'язок оподаткування таких доходів не є новелою, а прямо передбачений Житловим, Цивільним та Податковим кодексами України. Основна увага приділяється новому аспекту – потенціалу використання цифрових технологій (платформ-агрегаторів та застосунку «Дія») для ефективного моніторингу та виконання громадянами податкових зобов’язань. Обґрунтовується ефективність цифровізації цього питання, та її потенціал щодо сприяння детінізації доходів, зменшенню рівня шахрайства на ринку оренди та стимулювання трансформації послуг у сфері оренди житла.

Ключові слова: оренда житла, оподаткування доходів, цифрова трансформація, застосунок «Дія», податкове право, житлове право.

Стрімкий розвиток цифрових технологій та їх інтеграція у всі сфери суспільного життя неминуче ставлять перед правовою наукою завдання адаптації чинних норм до нових реалій. Однією з найбільш резонансних тем останнього часу стало питання контролю за доходами фізичних осіб, отриманими від надання житла в оренду, особливо у контексті активності онлайн-платформ-агрегаторів [1]. Суспільний дискурс, спровокований інформацією про можливе посилення державного контролю на цих майданчиках, часто супроводжується помилковим сприйняттям цього процесу як запровадження нових фіскальних обтяжень.

Важливо підкреслити, що обов'язок декларувати та сплачувати податки з доходів, отриманих від надання майна в найм (оренду), не є юридичною новелою, а становить невід'ємну частину податкового законодавства України. Цей обов’язок закріплено комплексом норм, які давно існують у правовому полі.

Податок на особисті прибутки (податок на доходи фізичних осіб), про регулювання якого йде мова, є однією з найдавніших форм фіскального адміністрування доходів громадян, яка нараховує декілька тисячоліть. Однією з найперших згадок вважається введення у 10 р. н.е. китайським імператором Ван Маном податку, який складав 10% доходів майстрів та інших кваліфікованих робітників. В Україні систему оподаткування громадян було введено ухваленням Закону України «Про прибутковий податок з громадян України, іноземних громадян та осіб без громадянства» від 5 липня 1991 р. Протягом часу часто змінювалася ставка податку, що відбувалося за рахунок активного розвитку ринкових відносин, поширення нових форм отримання доходів, згладжування значних диспропорцій між доходами низько та високозабезпечених верств населення тощо  [2, c. 114] .

Зокрема, Цивільний кодекс України [3] детально регулює договірні відносини найму (оренди) житла, визначаючи передачу майна у користування за плату як основну економічну сутність цього правочину. Житловий кодекс України також опосередковано підтверджує право власника розпоряджатися житлом, включаючи його передачу в користування [4]. Ключовим актом залишається Податковий кодекс України [5], який чітко відносить дохід від надання майна в оренду (суборенду, емфітевзис) до об’єктів оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором. Таким чином, усі фізичні особи, які отримували прибуток від оренди, завжди були зобов'язані відображати його у річній податковій декларації.

Науковці наголошували на необхідності посилення фіскальної дисципліни у цій сфері [6], зазначаючи, що значна частина таких доходів перебуває у «тіні». Отже, ініціативи щодо посилення контролю слід розглядати не як запровадження нових податків чи зборів, а як заявку на більш активне та ефективне застосування чинних норм права.

Справжньою інновацією та «ноу-хау» у цьому процесі є не правові, а технічні можливості для моніторингу та контролю за виконанням податкових обов'язків. Ефективність застосування існуючих правил прямо залежить від здатності держави відстежувати факти здачі житла в оренду, використовуючи для цього відкриті дані, джерелом яких можуть бути комерційні сайти-агрегатори.

Ключовим механізмом, що дозволяє реалізувати таку ідею, є інтеграція державних цифрових сервісів у роботу приватних платформ. В Україні найбільш перспективним інструментом для такої інтеграції є державний застосунок «Дія». Можливість верифікації користувачів (орендарів та орендодавців) через «Дію» безпосередньо на сайтах оголошень надасть цілу низку переваг:

1. Ідентифікація та верифікація орендодавця: Забезпечить підтвердження особи власника та його права на здачу майна, що є першим кроком до податкового обліку.

2. Протидія шахрайству: Суттєво зменшиться ризик фінансового шахрайства, неправдивих оголошень та маніпуляцій, які є поширеними на нерегульованих ринках, зокрема і ринку оренди житла [7]. Верифікований користувач апріорі створює більш безпечні умови взаємодії у подальших орендних відносинах, які виникають через такі платформи.

3. Автоматизація податкового обліку: У перспективі, верифікація може стати основою для спрощеного електронного декларування доходу безпосередньо через інтерфейс платформи або певний інтегрований модуль «Дії».

Технічна реалізація цього процесу є цілком можливою, оскільки «Дія» вже активно інтегрується у недержавні сервіси та мобільні застосунки для надання послуг.

Цифрова трансформація контролю неминуче впроваджується у різних сферах, адже цифровізація  є одним з пріоритетних напрямів розвитку   соціально-орієнтованої,   сервісної   держави [8, с. 554], а її впровадження у ринок оренди житла неминуче вплине і на посередницькі послуги у цій сфері. У випадку, коли перевірка об’єкта, власника та гарантування безпеки угоди переходить на рівень державного цифрового сервісу, традиційна функція рієлтора як простого посередника та гаранта починає втрачати свою актуальність та цінність, що  в свою чергу може надати стимул професійним рієлторам до перегляду бізнес-підходів та переходу до надання більш складних, кваліфікованих та високомаржинальних послуг, до прикладу послуг консалтингу у сфері інвестицій у нерухомість (підбір об’єктів, due diligence, юридичний супровід складних угод), робота з іноземними інвесторами та обслуговування міжнародних угод, обробку спеціалізованих запитів, що вимагають глибокого аналізу ринку та індивідуального підходу.

Таким чином, цифровізація не лише може стати механізмом «відбілювання» доходів, але й сприяти підвищенню якості та юридичної чистоти послуг на ринку нерухомості, витісняючи неформальне посередництво.

Посилення уваги держави до оподаткування доходів від оренди житла є не запровадженням нових правил, а осучасненням та більш ефективним, цифровізованим застосуванням давно існуючих обов’язків громадян. Впровадження інструментів на кшталт верифікації через «Дію» на сайтах-агрегаторах є новітнім та ефективним рішенням, яке відповідає духу часу.

Такий підхід дозволить значно зменшити рівень шахрайства у цій сфері, вивести з «тіні» значні обсяги доходів, що позитивно вплине на наповнення державного та місцевих бюджетів та, в загальному стимулювати трансформацію ринку посередницьких послуг, вимагаючи від суб’єктів вищої кваліфікації та якісної юридичної складової послуг.

В епоху цифрових технологій контроль за виконанням законодавства має бути не репресивним, а інтегрованим та зручним для громадян, що може бути досягнуто завдяки синергії права та цифрових рішень.

Список використаних джерел:

1. Податок на OLX, Prom та інше: в уряді пояснили, хто підпадає "під роздачу". Інформаційне агенство "УНІАН". Режим доступу - URL: посилання;

2. ГОРДЄЄВА-ГЕРАСИМОВА, Л., & КРАЙНЯК, А. (2022). ОСОБЛИВОСТІ ОПОДАТКУВАННЯ ДОХОДІВ ФІЗИЧНИХ ОСІБ. Herald of Khmelnytskyi National University. Economic Sciences, 310(5(1), 113-119,   DOI: посилання;

3. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV. Режим доступу - URL: посилання;

4. Житловий кодекс України від 30.06.1983 №5464-X. Режим доступу - URL: посилання;

5. Податковий кодекс України від 02.12.2010 №2755-VI. Режим доступу - URL: посилання;

6. Сідельникова, Л., & Новосьолова, О. (2023). ФІСКАЛЬНИЙ ПОТЕНЦІАЛ ОПОДАТКУВАННЯ ДОХОДІВ ФІЗИЧНИХ ОСІБ В СИСТЕМІ ДЕРЖАВНИХ ФІНАНСІВ. Економіка та суспільство, (57).  DOI: посилання;

7. Оренда квартир: як вберегти себе від шахраїв. Інформатор-Україна. Режим доступу - URL: посилання;

8. Рачинський  А.  П.,  Титаренко  О.  М. Цифрова  трансформація  публічного управління  у  напрямі  сервісизаціЇ. Державне  будівництво. 2024.  No 2(36).  С. 553 – 567. DOI: посилання.